Taxe de 3 % (TVVI) : ce que la déclaration 2746 change pour votre SCI dès 2027

Détenir un bien immobilier via une SCI ou une société, c'est aussi s'engager à respecter des obligations déclaratives précises. Certaines sont bien connues, comme la déclaration de résultats ou la TVA.

Avec la loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, les règles applicables à la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles (TVVI) évoluent.

Désormais, les sociétés qui souhaitent bénéficier de l’exonération doivent déposer une déclaration 2746 chaque année. Cette déclaration devra être transmise au plus tard le 15 mai.

Votre société est-elle concernée ? Peut-elle bénéficier d'une exonération ? Quelles autres décisions fiscales doivent être portées à la connaissance de votre comptable ? Nos Experts-Comptables implid décryptent tout ce qu'il faut savoir pour éviter la taxe de 3 %.

Le coup d'œil rapide :

• Dès 2027, votre SCI doit déposer chaque année une déclaration 2746 (avant le 15 mai) pour être exonérée de la taxe de 3 %.
• L'ancien engagement de communication est supprimé, et un oubli ne pourra plus être régularisé.
• Tous vos biens sont concernés, y compris ceux achetés avant la réforme.

Qu'est-ce que la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles (TVVI) ?

On connaît mal cette taxe parce que la plupart des sociétés ne la paient jamais. Elle peut pourtant s'appliquer à toute structure qui possède de l'immobilier en France, et son montant devient vite significatif.

Le principe de la TVVI

Prévue par l'article 990 D du Code général des impôts, la TVVI est une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale des immeubles situés en France et des droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété...) portant sur ces biens.

Le champ de la taxe est très large. Elle vise les entités juridiques françaises et étrangères : personnes morales (SCI, SAS, SARL...), organismes, fiducies ou institutions comparables (trusts, fonds d'investissement), dotées ou non de la personnalité morale.

Ces entités sont concernées dès lors qu'elles possèdent des biens immobiliers situés en France, directement ou indirectement, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés interposées.

La taxe est calculée sur la valeur vénale des immeubles au 1er janvier de l'année d'imposition, c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché à cette date.

💡 Exemple concret : une SCI qui possède un immeuble valant 800 000 € devrait payer 24 000 € par an. Cette taxe n'est pas déductible du résultat imposable, ni à l'IR ni à l'IS (article 990 G du CGI).

Le cas des chaînes de détention

Lorsqu'un immeuble est détenu via plusieurs sociétés (par exemple une SCI détenue par une holding), il faut examiner chaque niveau de la chaîne de détention.

La taxe est due par la société la plus proche de l’immeuble qui ne bénéficie pas d’une exonération. Les autres sociétés interposées peuvent également être tenues solidairement au paiement de la taxe.

Autrement dit, l’administration peut réclamer l’intégralité de la somme à l’une des sociétés concernées (article 990 F du CGI).

⚠️ Point de vigilance : un oubli de déclaration à un seul niveau de la chaîne peut donc avoir des conséquences pour l'ensemble du groupe.

Votre SCI peut-elle bénéficier d'une exonération de la taxe de 3 % ?

Le Code général des impôts prévoit de nombreuses exonérations (article 990 E du CGI). Certaines s'appliquent automatiquement selon la nature ou les actifs de l'entité. D'autres dépendent du respect d'obligations déclaratives.

Les exonérations liées à la nature de l'entité ou à ses actifs

Sont notamment exonérés de la TVVI :

• les organisations internationales, les États souverains et leurs subdivisions politiques et territoriales ;
• les entités dont les actifs immobiliers situés en France représentent moins de 50 % des actifs français. Pour apprécier ce seuil, les immeubles utilisés par la société pour exercer sa propre activité professionnelle, autre qu’une activité immobilière, ne sont pas pris en compte. Ainsi, une société commerciale qui détient ses propres bureaux n’est généralement pas considérée comme une société à prépondérance immobilière. En revanche, les immeubles détenus pour être loués ou dans le cadre d’une activité immobilière sont pris en compte ;
• les sociétés cotées dont les actions sont négociées de manière significative et régulière sur un marché réglementé, ainsi que leurs filiales détenues à 100 % du capital ;
• les entités ayant leur siège en France, dans l'Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention pour lutter contre la fraude fiscale, lorsque leur quote-part d'immeubles ou de droits réels est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale des biens ;
• les organismes gérant des régimes de retraite, ceux reconnus d'utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, ainsi que certains véhicules de placement immobilier réglementés (SPPICAV, fonds de placement immobilier).

Pour la plupart des SCI : une exonération sous condition

Une SCI patrimoniale est, par nature, une entité à prépondérance immobilière : ses actifs sont essentiellement constitués d'immeubles. Elle ne bénéficie donc pas des exonérations automatiques.

Pour la plupart des SCI patrimoniales et des sociétés à prépondérance immobilière, l'exonération repose sur une condition simple : indiquer clairement à l'administration fiscale quels biens la société possède, combien ils valent et qui sont ses associés.

Déclaration 2746 : qu'est-ce qui change avec la réforme de juin 2026 ?

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 change complètement la façon d'obtenir l'exonération. Vous passez d'une logique « sur demande » à une obligation annuelle et systématique.

Avant la réforme : deux options possibles

Jusqu'à présent, deux options s'offraient à vous :

• déposer chaque année une déclaration 2746-SD ;
• ou prendre, au moment de l'acquisition, un engagement de communication (souvent appelé « lettre d'engagement »). Il s'agissait de promettre de transmettre les informations sur les biens et les associés si l'administration le demandait.

Beaucoup de SCI avaient choisi l'engagement, puis n'avaient plus rien à faire chaque année. Sans déclaration ni engagement, la société devait la taxe.

Depuis la réforme : une déclaration 2746 obligatoire chaque année

L'engagement de communication est supprimé. Pour être exonérée, votre société doit maintenant déposer chaque année, au plus tard le 15 mai, une déclaration 2746 qui indique :

• la situation, la consistance et la valeur des immeubles détenus au 1er janvier ;
• l'identité et l'adresse de l'ensemble des personnes qui détiennent plus de 1 % des parts, actions ou autres droits ;
• le nombre de parts détenues par chacun.

⚠️ Point de vigilance : la réforme supprime aussi la possibilité de régulariser après coup. Si vous oubliez une déclaration, vous perdez l'exonération pour l'année en question.

💡À noter : lorsque la déclaration ne permet d’identifier qu'une partie des associés, une exonération partielle reste possible, proportionnelle aux parts dont les détenteurs ont été identifiés.

Quelles obligations pour les entités étrangères ?

Les entités étrangères qui détiennent des immeubles ou des droits immobiliers situés en France sont soumises à une obligation supplémentaire lorsqu'elles ne disposent pas d'un établissement stable en France.

Elles doivent désigner un représentant fiscal domicilié ou établi en France. Celui-ci est habilité à recevoir les communications, les demandes de pièces et les notifications relatives au contrôle de la taxe de 3 %. Sa désignation doit être effectuée dans la déclaration 2746, chaque année, au plus tard le 15 mai. Cette obligation s'applique même lorsque l'entité bénéficie d'une exonération de la taxe (article 990 FA du CGI).

Le représentant fiscal n'est pas automatiquement chargé de déposer la déclaration et n'est pas solidairement responsable du paiement de la taxe, sauf mandat particulier. En revanche, si aucun représentant n'est désigné, l'entité juridique la plus proche de l'immeuble dans la chaîne de détention, lorsqu'elle est connue de l'administration, est réputée habilitée à recevoir les actes de procédure.

Taxe de 3 % (TVVI) : ce que change la réforme de juin 2026

Quand et comment déposer la déclaration 2746 ?

C'est la question que se posent la plupart des dirigeants de SCI. La réponse appelle à la prudence, car il n'existe pas de régime transitoire.

Un premier dépôt au plus tard le 15 mai 2027

La loi s'applique depuis sa publication. Compte tenu du calendrier, la première déclaration 2746 obligatoire devra être déposée au plus tard le 15 mai 2027, pour les biens détenus en France au 1er janvier 2027.

💡À noter : la TVVI suit l'année civile, au même titre que la déclaration des honoraires (DAS 2), et non les dates de votre exercice comptable.

Le cas des biens déjà détenus

La loi ne prévoit aucune exception pour les biens achetés avant la réforme. Autrement dit, tous les biens détenus au 1er janvier, anciens comme nouveaux, entrent dans le dispositif. Les sociétés qui avaient pris un engagement de communication doivent donc passer à la déclaration annuelle.

⚠️ Point de vigilance pour les années passées : la loi ne précise pas ce qu'il advient, en cas de contrôle, des engagements de communication pris avant la réforme pour les années encore contrôlables. L'administration doit apporter des précisions. En attendant, si votre société bénéficiait de ce régime, rassemblez dès maintenant les informations sur vos biens et vos associés pour pouvoir répondre rapidement à toute demande.

Comment remplir et déposer le formulaire 2746-SD ?

La déclaration se fait uniquement en ligne, depuis l'espace professionnel du site impots.gouv.fr, ou par l'intermédiaire de votre expert-comptable. Le formulaire 2746-SD et sa notice sont disponibles sur le site de l'administration fiscale.

💡Bonne pratique : la télédéclaration suppose que votre société dispose d'un numéro SIREN et d'un espace professionnel activé. Pour une entité étrangère, ces démarches peuvent prendre plusieurs mois : mieux vaut les anticiper dès maintenant. Votre service des impôts des entreprises (SIE) reste votre interlocuteur en cas de question.

Option TVA, option IS : quelles autres décisions votre comptable doit-il connaître ?

La déclaration 2746 n'est pas votre seule obligation. Lors de l'achat d'un immeuble, certains choix fiscaux se formalisent par écrit et ont un impact direct sur la gestion comptable de votre société.

La lettre d'option à la TVA

La location de locaux professionnels nus est en principe exonérée de TVA. Vous pouvez toutefois opter pour la TVA en adressant une lettre d'option à votre service des impôts. L'intérêt est souvent de récupérer la TVA payée sur l'achat ou sur les travaux.

💡À noter : votre comptable doit savoir si l'option a été exercée, et à quelle date. C'est ce qui permet de traiter correctement la TVA sur l'acquisition, de facturer les loyers hors taxes et d'anticiper d'éventuelles régularisations sur 20 ans en cas de revente ou de changement d'usage.

La lettre d'option à l'IS

Une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés, en principe avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. Ce choix modifie en profondeur la fiscalité de la société : amortissement de l'immeuble, taxation des plus-values selon le régime professionnel, imposition des dividendes. L'option n'est plus révocable après le cinquième exercice.

💡Bonne pratique : conservez la lettre d'option à la TVA, la lettre d'option à l'IS et les déclarations 2746 dans un dossier fiscal unique, que vous transmettez à votre expert-comptable.

La réforme de juin 2026 ne crée pas de nouvelle taxe, mais elle rend la déclaration 2746 indispensable chaque année pour les SCI et sociétés à prépondérance immobilière. Un seul oubli peut entraîner une taxe de 3 % de la valeur vénale de vos biens, sans possibilité de rattrapage. Avec les options TVA et IS, ces obligations déclaratives méritent un suivi rigoureux et anticipé.