Dispositif JEANBRUN 2026 : tout savoir sur le nouveau statut du bailleur privé et la défiscalisation

Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026, l'Assemblée Nationale a adopté le 2 février dernier le « statut du bailleur privé », une mesure réclamée de longue date par les propriétaires.
Autrement dénommé « Dispositif Jeanbrun », il s’agit d’un dispositif de défiscalisation dédié à l’investissement locatif dans le neuf ou l’ancien à rénover.

Face à l'attrition du parc locatif de longue durée et à la complexité des dispositifs précédents, le dispositif Jeanbrun se veut une réponse pragmatique pour les investisseurs en introduisant une véritable révolution fiscale : l'amortissement du bien en location nue.

Dans cet article, nos avocats fiscalistes décryptent pour vous le Dispositif Jeanbrun, ses conditions d’application et ses implications fiscales.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est un nouvel outil de défiscalisation dédié à l'investissement locatif, applicable aussi bien dans le neuf que dans l'ancien à rénover, adopté dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026.

Il permet désormais aux bailleurs en location nue de bénéficier d’un mécanisme d'amortissement du bien dans la catégorie des revenus fonciers, jusqu'ici réservé aux loueurs en meublé (LMNP/BIC). 
Concrètement, chaque année, vous pouvez donc déduire un pourcentage de la valeur de votre bien de vos revenus locatifs, créant ainsi un déficit foncier qui réduit votre impôt.

Cette harmonisation rapproche ainsi la fiscalité civile de la fiscalité commerciale pour tenter d'endiguer l'attrition du parc locatif de longue durée. Elle oriente l’investissement vers une offre durable, puisque pour en bénéficier, les bailleurs privés devront en effet respecter une durée d’engagement locatif de 9 ans minimum.

Ce mécanisme n’est pas sans rappeler l’amortissement Périssol, mis en place dans les années 90, mais avec des différences notables : des taux d’amortissement inférieurs et des plafonds de déduction, mais surtout, aucune limite dans la durée d’amortissement, contrairement au dispositif Périssol qui était plafonné dans le temps.

Qui peut bénéficier du statut de bailleur privé ?

Plusieurs catégories d’investisseurs sont concernées par ce statut :

• Les particuliers souhaitant se constituer un patrimoine à travers un premier achat locatif ou une stratégie patrimoniale plus étendue ;
• Les SCI, souvent utilisées pour faciliter la gestion à plusieurs, répartir les charges, structurer une transmission ou organiser la détention d’un bien intergénérationnel ;
• Les couples cherchant à diversifier leurs revenus grâce à une acquisition supplémentaire à côté de leur résidence principale ;
• Les primo investisseurs, qui souhaitent découvrir l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un cadre clair et sécurisant.

Quels sont les logements éligibles au dispositif Jeanbrun ?

Pour prétendre au dispositif Jeanbrun, le logement doit respecter plusieurs critères cumulatifs :

• Logement neuf, acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou dans l’ancien à rénover (avec des travaux représentant au minimum 30 % de la valeur d'acquisition) ;
• Situé en France métropolitaine ou en outre-mer  ;
• Issu d’habitation collective (appartement) : attention, les maisons individuelles sont exclues, que ce soit dans le neuf ou l'ancien avec travaux ;
• Loué nu (c’est-à-dire non meublé) et à usage de résidence principale du locataire.

A noter : Contrairement au dispositif Pinel, le dispositif s'applique sur tout le territoire français, métropole et outre-mer, sans limite de zonage.

Quelles sont les conditions d’application ?

Pour profiter pleinement des avantages du dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être scrupuleusement respectées :

Engagement locatif de 9 ans

La première condition concerne la durée d’engagement locatif. Le bailleur devra s’engager à louer son bien pendant une période minimale de 9 années. Cette exigence vise à inscrire l’investissement dans une logique de long terme et à limiter les stratégies de détention opportunistes.

Plafonds de loyers et de ressources des locataires

Une autre contrainte porte sur le niveau des loyers pratiqués. Le dispositif Jeanbrun prévoit l’application de plafonds de loyers et de ressources des occupants, définis en fonction de la catégorie de logement (intermédiaire, social ou très social).

Performance énergétique élevée

Sur le plan technique, les logements concernés devront répondre à des exigences élevées en matière de performance énergétique :

• Les logements anciens devront faire l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec un objectif de rénovation qualitative et énergétique (étiquette A ou B) ;
• Les logements neufs devront respecter les normes environnementales applicables au moment de leur construction (RE 2020 actuellement).

Location à titre de résidence principale

Enfin, le dispositif Jeanbrun impose une affectation précise du logement. Celui-ci devra être loué à titre de résidence principale, ce qui exclut explicitement les locations de courte durée, saisonnières ou assimilées.

Par ailleurs, les locations familiales (ascendants/descendants) sont exclues du dispositif.

Quels sont les avantages fiscaux et taux d'amortissement ?

C'est le cœur du dispositif : la possibilité de déduire une partie du prix du bien de vos revenus via l’amortissement du bien.

Avantages fiscaux dans le neuf : jusqu'à 12 000 € de déduction annuelle

Pour les acquisitions de logements neufs, le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année jusqu’à 12 000 € des revenus locatifs issus de la location nue, via l’amortissement du bien. Cette déduction s'applique sur une base de 80 % de la valeur du bien (le terrain n’étant pas amortissable).

Les plafonds de déduction et les taux d'amortissement dépendent du niveau de loyer pratiqué :

• Loyers très sociaux (soit un loyer de -30 % sur le plafond Pinel) : plafond de déduction annuel de 12 000 €, avec un taux d’amortissement maximal de 5,5 % ;
• Loyers sociaux (soit un loyer de -15 % sur le plafond Pinel) : plafond de déduction annuel est de 10 000 €, avec un taux d’amortissement de 4,5 % ; 
• Loyers intermédiaires (soit un loyer au plafond Pinel) : plafond de 8 000 €, avec un taux d’amortissement de 3,5 %.

Avantages fiscaux dans l’ancien : jusqu'à 10 700 € de déduction annuelle

Pour les logements anciens, le plafond annuel de déduction est de 10 700 € quel que soit le type de location.

Les taux d'amortissement varient selon le positionnement du loyer :

• Loyers très sociaux (soit un loyer de -30 % sur le plafond Pinel) : taux d’amortissement maximal de 4 % ;
• Loyers sociaux (soit un loyer de -15 % sur le plafond Pinel) : taux d’amortissement de 3,5 % ; 
• Loyers intermédiaires (soit un loyer au plafond Pinel) : taux d’amortissement de 3 %.

L’imputation sur le revenu global

L’amortissement peut créer un déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
Ce déficit est cumulable avec les 10 700 € au titre du déficit foncier classique, ce qui permet une imputation totale de 21 400 € sur le revenu global. Cette double déduction représente un levier d'optimisation fiscale particulièrement puissant.

💡 A noter : Le dispositif Jeanbrun ayant été adopté récemment, il est recommandé d'attendre la publication des décrets d'application et commentaires de l'administration fiscale via le Bulletin Officiel des Finances Publiques, qui apporteront les précisions techniques nécessaires.

Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable aux d’autres dispositifs de défiscalisation ?

Le dispositif Jeanbrun n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt Malraux ou avec les déficits imputables sur le revenu global applicables aux Monuments Historiques.

Point de vigilance pour l’ancien : les déductions prévues aux a et b du 1° du I de l'article 31 du CGI (charges de copropriété, travaux d'entretien, réparation et amélioration, etc.) ne sont pas applicables au montant des travaux déductibles au titre de l'amortissement, évitant ainsi une double déduction.

Le statut du bailleur privé via le Dispositif Jeanbrun marque une véritable révolution fiscale pour les investisseurs immobiliers. En introduisant un mécanisme d’amortissement pour les locations nues, il offre une alternative attractive aux dispositifs existants (Pinel, LMNP, etc.) et permet aux investisseurs de développer leur patrimoine immobilier tout en maîtrisant leur fiscalité.